Acquistare un immobile è uno dei passi finanziari più rilevanti che una persona possa intraprendere nella propria vita. Che si tratti di una casa, di un appartamento, o di un terreno, ci sono molte variabili e aspetti burocratici da considerare per evitare spiacevoli sorprese. Uno degli elementi chiave per garantire una transazione sicura e priva di rischi è la visura catastale.
Cos’è una Visura Catastale?
Una visura catastale è un documento ufficiale, rilasciato dal Catasto, che fornisce informazioni dettagliate riguardanti un immobile. Questo include dati importanti come:
- La posizione dell’immobile (indirizzo, Comune, Provincia).
- L’identificativo catastale (sezione, foglio, particella, subalterno).
- La superficie e la resa catastale.
- Il nominativo dei proprietari.
- Eventuali annotazioni specifiche su modifiche o aggiornamenti catastali.
Il Catasto non è un registro di pubblica affidabilità, come ad esempio il Registro delle Imprese o quello della Conservatoria, ma contiene informazioni essenziali che consentono di verificare molti aspetti di un immobile. È bene chiarire che la visura catastale non fornisce un titolo di proprietà ma comunque rappresenta una tappa fondamentale nei controlli preliminari prima di procedere all’acquisto di un immobile.
Perché la vista catastale è importante?
Ci sono diversi motivi per cui effettuare una visura catastale è fondamentale:
- Verifica della proprietà : La visura catastale consente di controllare chi siano i reali proprietari dell’immobile. Questo è un punto chiave per evitare di acquistare da venditori che non hanno effettivamente il diritto di vendita, come nel caso di eredità non ancora formalmente registrata o di comproprietà non comunicata adeguatamente.
- Controllo delle Dimensioni e delle Caratteristiche dell’Immobile : In Italia, spesso le superfici catastali possono differire da quelle effettivamente misurate. La visura catastale è necessaria per confermare i metri quadri registrati, la rendita catastale, la categoria (abitazione, ufficio, magazzino, ecc.) , e la classe dell’immobile. Questi dati possono incidere sulle imposte di registro, sull’IMU, e su altre tasse.
- Verifica della Regolarità Urbanistica e Catastale : È frequente che un immobile presente delle discrepanze rispetto al Catasto, soprattutto se sono stati fatti lavori senza la corretta registrazione. Ad esempio, ampliamenti o frazionamenti non dichiarati al Catasto rappresentano una situazione irregolare che potrebbe comportare molteplici e il rischio di dover riportare l’immobile alla condizione precedente. Inoltre, anche per ottenere mutui, molti istituti bancari richiedono che la situazione catastale sia aggiornata.
- Informazioni sulla rendita catastale e imposte : La visura catastale indica la rendita catastale, un valore determinato dal Catasto in base alla tipologia e alla collocazione dell’immobile. La rendita catastale è un elemento chiave per calcolare l’IMU e altre imposte. La sua verifica può aiutare l’acquirente a stimare i costi futuri legati al mantenimento dell’immobile.
- Eventuali Gravami sull’immobile : Pur non essendo il Catasto un registro probante rispetto alla proprietà e ai diritti sull’immobile, le visure catastali possono contenere informazioni su ipoteche o pendenze, specialmente se l’ immobile è stato oggetto di situazioni patrimoniali complesse.
Visura Catastale Storica
Oltre alla visura catastale attuale, è possibile richiedere una visura catastale storica , che permette di risalire a tutte le variazioni avvenute sull’immobile nel tempo. Questo tipo di documento è particolarmente utile per tracciare eventuali passaggi di proprietà, cambi di destinazione d’uso o modifiche catastali significative. La visura storica è essenziale soprattutto se si acquista un immobile di vecchia costruzione, dove sono più probabili aggiornamenti e interventi non registrati.
Quando Effettuare la Visura Catastale
Idealmente, la visura catastale dovrebbe essere effettuata prima di firmare un compromesso o un preliminare di vendita, in modo da assicurarsi che tutte le informazioni fornite dal venditore siano corrette e che l’immobile sia effettivamente in regola. Anche il notaio, prima del rogito, controllerà la situazione catastale, ma per l’acquirente è buona norma anticipare questa verifica in fase di trattativa.
Un altro momento ideale per richiedere una visura catastale è prima di effettuare modifiche a un immobile già in possesso, in modo da aggiornare le variazioni che potrebbero influire sulle tasse o sulla conformità legale.
Come Interpretare i Dati della Visura Catastale
I dati presenti nella visura catastale sono generalmente presentati in maniera sintetica e codificata, quindi è importante saperli leggere o rivolgersi a un professionista (un ingegnere, un geometra o un tecnico catastale) per avere conferme e spiegazioni.
Alcuni elementi chiave da considerare nella visura catastale includono:
- Foglio, particella e subalterno : Questi dati identificano esattamente l’immobile nella mappa catastale e ne ritrovano la posizione.
- Categoria e Classe : Indicano la destinazione d’uso e le caratteristiche qualitative dell’immobile.
- Superficie : Necessaria per confermare la coerenza dei dati catastali con quelli effettivi.
- Rendita Catastale : Un dato fiscale importante, da cui derivano le imposte.
- Dati storici e proprietari : informazioni sui vari passaggi di proprietà o sugli aggiornamenti avvenuti nel tempo.
Errori Comuni nella Visura Catastale
Può capitare che ci siano errori nella visura catastale, come incongruenze nella superficie o dati non aggiornati. In questi casi, è possibile procedere con una correzione catastale attraverso un tecnico abilitato. Inoltre, in caso di discrepanze tra la planimetria depositata in Catasto e lo stato attuale dell’immobile, si rende necessaria una procedura di aggiornamento.
Conclusione
Effettuare una visura catastale prima di acquistare un immobile è una prassi essenziale e saggia. Permette di verificare non solo i dati di proprietà e fiscali dell’immobile, ma anche eventuali problematiche legate alla regolarità catastale e urbanistica. Senza questa verifica, l’acquirente rischia di incorrere in situazioni legali e fiscali gravose e, in casi estremi, di acquistare un bene non conforme alla descrizione fornita dal venditore.
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